Nhà đầu tư thứ cấp là ai?

Cũng như trên mọi thị trường, đứng sau mỗi vụ mua bán bất động sản (BĐS) đều có người bán, người mua. Song nếu nhìn bao quát và quan sát kỹ sẽ thấy bên cạnh những người chỉ bán hoặc chỉ mua, lại có những người lúc thì mua, lúc thì bán.

Cũng như trên mọi thị trường, đứng sau mỗi vụ mua bán bất động sản (BĐS) đều có người bán, người mua. Song nếu nhìn bao quát và quan sát kỹ sẽ thấy bên cạnh những người chỉ bán hoặc chỉ mua, lại có những người lúc thì mua, lúc thì bán. Người chỉ bán chủ yếu là người sản xuất, xin tạm gọi là nhà đầu tư sơ cấp, những người bỏ vốn để có quyền sử dụng đất và xây dựng cao ốc, biệt thự, v.v… tạo dựng ra bất động sản để bán.

Thuộc loại này ngoài các đại gia đầu tư địa ốc cỡ Phú Mỹ Hưng, Vạn Phát Hưng, Hoàng Anh, v.v… còn có nhiều “trung gia” và “tiểu gia” khác. Người chỉ mua là người tiêu dùng, chủ yếu mua để ở hoặc đặt cơ sở kinh doanh. Còn người lúc mua lúc bán chính là thương nhân, đã được gọi là nhà đầu tư thứ cấp. Họ không tạo dựng bất động sản, nhưng tham gia thị trường bằng cách mua bất động sản (chủ yếu là căn hộ, biệt thự, v.v… ) để bán.

Tư duy kinh tế thị trường rất coi trọng thương nhân, những người không trực tiếp tham gia sản xuất, mà chỉ chuyên “mua để bán”. Họ mua tất cả bất động sản có người cần bán và bán tất cả những bất động sản họ đã mua và có người cần mua. Chính nhờ có những hoạt động thương mại này, thị trường bất động sản mới diễn ra nhộn nhịp và bất động sản mới có tính thanh khoản cao.

Hãy hình dung trên thị trường chỉ có nhà đầu tư sơ cấp và người tiêu dùng. Chắc chắn việc mua bán sẽ diễn ra khá tẻ nhạt vì hai người này đâu phải có thể gặp nhau mọi lúc mọi nơi. Cho nên có thể nói thị trường BĐS chỉ thực sự hình thành khi có các nhà đầu tư thứ cấp tham gia với tư cách thương nhân.

Cần thấy rằng sự xuất hiện của nhà đầu tư thứ cấp, cũng như sự xuất hiện của thương nhân nói chung, là kết quả tự nhiên của phân công lao động trong xã hội. Nó cho thấy thị trường BĐS nước ta đã vượt qua được bước sơ khai và đi vào bước hoàn chỉnh. Đó là một tình hình rất đáng mừng, đâu phải đáng lo. Thế nhưng do còn nặng tư duy tự cấp tự túc thời bao cấp, coi “mua để bán” đồng nghĩa với đầu cơ, nhiều người lại lo!

Như đã nêu, “mua để bán” là hoạt động thương mại do xã hội phân công một cách tự nhiên. Vị trí không thể thay thế của nhà đầu tư thứ cấp nằm ở khâu phân phối, khâu trung gian phải có giữa sản xuất với tiêu dùng trên thị trường BĐS hiện đại. Hoạt động này là cần thiết cho xã hội và được xã hội trả thù lao.

Các nhà đầu tư thứ cấp phải nhận phần thù lao này trong tổng thu nhập quốc dân (GDP) dưới hình thức chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Thông thường họ mua theo giá thấp vì là giá sỉ, còn bán theo giá cao vì là giá lẻ (nhưng cũng không loại trừ có những trường hợp ngược lại, họ bị lỗ). Phương thức hoạt động của nhà đầu tư thứ cấp như thế (và cũng là của thương nghiệp nói chung) được diễn đạt nôm na là “mua để bán kiếm lời”. Tuy nhiên với những người còn nặng tư duy cũ, cách diễn đạt như vậy lại được hiểu là “mua rẻ bán đắt” đồng nghĩa với đầu cơ và do đó các nhà đầu tư thứ cấp không những không được hoan nghênh, mà còn bị phê phán.
Cách nghĩ vừa nêu tuy là ngộ nhận nhưng cũng có chút ít căn cứ, bởi vì ranh giới giữa thương mại và đầu cơ trong hành vi “mua để bán” rất mỏng manh. Cho nên để phân biệt đúng sai, cần có tiêu chí thống nhất.

Ký kết hợp đồng

Từ giữa năm 2018 đến nay, giá nhà đất tăng nhanh, nhiều nhà đầu tư thứ cấp trúng lớn. Dư luận xã hội xôn xao, cho là họ đầu cơ. Vậy tiêu chí đầu cơ là lãi nhiều chăng? Cách luận giải như vậy tương tự cách của nhiều người trước đây đã coi tư thương ép giá là nguyên nhân làm cho nông sản sụt giá. Cách luận giải như vậy chứng tỏ nhiều người đến nay vẫn chưa thoát khỏi tư duy kỳ thị tư doanh.

Pháp luật không hề cấm mua để bán, nhưng lại cấm đầu cơ và coi đó là một tội. Tội này đã được định nghĩa tại Điều 160 Bộ luật Hình sự như sau: “lợi dụng tình hình khan hiếm hoặc tạo ra sự khan hiếm giả tạo trong tình hình thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh mua vét hàng hóa với số lượng lớn nhằm bán lại thu lợi bất chính gây hậu quả nghiêm trọng”. Phải coi định nghĩa trên là tiêu chí phân biệt thương nghiệp với đầu cơ. Nếu hoạt động mua để bán mang các đặc điểm như ghi trong định nghĩa trên thì đó là đầu cơ. Ngược lại thì đó là hoạt động thương mại, dù họ thu được lãi rất lớn.

Căn cứ vào tình hình thị trường bất động sản hiện nay, nguyên nhân chủ yếu nhà đất tăng giá là cung – cầu mất cân đối nghiêm trọng, hậu quả của cả một quá trình xây dựng và quản lý kinh tế nhiều năm trước. Cho nên phương hướng ổn định thị trường BĐS phải nhằm vào các biện pháp kích cung, chế cầu căn cơ và phải có thời gian. Cần thấy rằng giá nhà đất tăng thể hiện cơ chế tự điều chỉnh cung – cầu của thị trường và mặt bằng giá mới sẽ giúp tạo ra cân đối cung – cầu mới. Nôn nóng xử lý bằng những biện pháp “sốc” có thể làm phát sinh những hậu quả không mong muốn.

Bài này chỉ nói về các nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên các nhà đầu tư sơ cấp cũng có thể trở thành đầu cơ nếu hoạt động của họ nằm trong định nghĩa đầu cơ nêu trên.
 

0/5 (0 Reviews)

Có thể bạn quan tâm